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下周一什么股涨停？股票吧精选机构金股
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来源： 作者： 发布时间：2007-09-14
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我们在选择投资标的时，倾向于选择具有三类优势的公司：
一是成功完成区域分散化布局的蓝筹住宅地产开发商；二是拥有丰厚土地储备，以及在未来土地资源争夺中具有强大竞争力的公司；三是大股东实力雄厚，整体上市和资产注入前景确凿的公司。中银国际覆盖的A股地产公司中首选个股为：
保利地产、万科、华发股份。此外我们也看好招商地产、华侨城、中华企业等公司，并给予优于大市评级。
投资概要
中国房地产的全面繁荣中国房地产市场已经进入了前所未有的全面繁荣，全国性房价和地价上涨加速，投资转旺。与此同时，国内主要城市的房地产泡沫也开始显露，中国的中心城市作为各类资源高度集中的热点流向，成为过剩流动性的宣泄口之一。按房价收入比、贷款可负担比率等传统方式计算，部分城市房价已经透支了本地购买能力，城市能否持续吸引外来富裕移民是需求基础能否持续的关键因素。
在资产泡沫化过程中淘金强劲的经济增长、宽松的货币政策和人民币汇率广阔的升值空间，是资产泡沫形成的前提条件，在流动性过剩、和人民币值大幅低估的环境下，目前资产泡沫还未达到顶峰状态，资产价格膨胀将延续自我加强型的走势特征。国际经验表明，汇率见顶通常早于房价见顶时间，地价见顶则和房价见顶没有必然因果联系；泡沫膨胀过程中会出现明显的资源集中化趋势，中心城市和高端地产涨幅远远高于二三线城市和大众住宅。
政策调控的作用适当的调控政策可能控制泡沫膨胀速度，或者提早刺破刚生成的泡沫，但是之前年度的调控政策则是起到了加剧供求紧张关系，助推房价的作用。另外，在土地供应由国家垄断的大前提下，很难消除地方政府推高地价的原动力。我们认为，对调控现今中国房价最有效的政策是出台高税率的物业税和大幅加息。其他政策如增加政策性用房供给、收紧信贷、预售资金监管、直接行政定价等方式受到各方面环境的局限，效果有限或者短期难见成效。由于中国银行体系的超高储蓄率和对房地产行业信贷比例较低，银行系统安全性高于其他房地产杠杆率较高的国家，反过来也减少了由于恐慌性抛售带来的房价暴跌风险。
短期估值偏高，长期前景看好
房地产板块是房地产市场和股票市场两大投资品市场的结合点，因此注定成为资金的流向焦点。目前房地产板块的估值已经达到高位，但流动性充裕的大环境不变，房价上涨趋势不变，房价对于地产商业绩的加速推动关系使得市场对地产板块增长预期随着房价不断水涨船高，资本市场的火爆为地产类上市公司低成本融资提供了宽松的外部环境，推动上市公司本身的快速扩张和整体上市。这个板块的上涨的外部条件和内生动力依然不变，因此我们看好行业中长期走势，行业评级"优于大市"。
个股选择我们在选择投资标的时，倾向于选择具有三类优势的公司：一是成功完成区域分散化布局的蓝筹地产公司，与地产投资商相比，我们更看好以住宅为主的开发商在现阶段的投资机会；二是拥有丰厚土地储备，以及在未来土地资源抢夺中拥有强大竞争力的公司；三是拥有雄厚大股东背景，整体上市前景确凿的公司。
中银国际覆盖的A股地产公司中首选个股为：保利地产、万科、华发股份，此外我们也看好招商地产、华侨城、中华企业等具有资产注入和整体上市概念的地产公司。
中国地产市场前所未有的全面繁荣时代
各地房价全面高涨2007年前7个月全国范围房价无一例外均呈现上涨态势，以上海为主的长三角地区房价出现反弹，南京、杭州、宁波等地同比增长都超过了5%，一直低迷的上海房价涨幅也扩大到了2.1%。
但事实上，由于人口的流动和迁移，中国主要城市房价的上涨远远高于上述幅度，房地产泡沫在主要城市中广泛存在，按照我们的计算模型，目前深圳的房价收入比已经超过17倍，债务偿还占收入比重达到90%以上，远远超越可负担能力上限，从本地人口自住角度看，深圳显然是目前资产泡沫化最为严重的城市，其次是北京和天津。
当然，国内的房价收入比的数据具有较多缺陷，使其说服力下降，我们找不到一个合理的房价中位数作为分子，根据人均可支配收入计算的分母家庭收入也会有较严重的低估。
过高的房价对销售速度的影响在近期几个市场的走势中已经体现出来。2007年前7个月，北京、深圳等地销售面积持续走低，呈现缩量上涨走势。
过高的房价收入比和贷款可负担比率透支了本地消费能力，住房消费和投资将大量依赖于外来的购买力如港澳台和海外人士，以及国内其他城市富裕移民。因此一个城市能否吸引新移民尤其是富裕移民决定了房价上升空间，东南沿海和少量中西部区域中心城市在未来一段时期仍将是各类资源高度集中的热点地区。
住房作为投资品来说，长期合理估值通常可以从租金收益率(市盈率)的角度来衡量，目前大中型城市住宅地产的平均租金收益率较低，北京、深圳、上海等重点城市徘徊在2-4%之间。绝大部分住宅投资需求缘于对房价持续上涨所获得的资本利得的预期。
流动性泛滥和资产泡沫的形成在房地产市场中，如果更多的人们做出投资购买房地产的决定不再取决于收入的负担能力以及租金回报水平，而是基于未来房价的继续上涨，那么泡沫就已经真实存在了。资产泡沫包括但并不局限于下表所列的这些特征，这些特征在中国房地产市场已经纷纷显现。
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