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下周一什么股涨停？股票吧精选机构金股
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来源： 作者： 发布时间：2007-09-14
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日元的升值过程有所不同，80年代以后日元共有过两次激烈的升值时期。第一次是1985年9月的广场协议至1988年初，日元汇率翻番，带动了一轮地产价格涨升，房价泡沫在1990年破灭后对整个90年代的日本经济造成了重大的消极影响；之后93年开始的第二轮日元汇率大幅升值由美日间贸易争端再度引发，这轮升值已经不能对资产价格产生推动作用了。
上述的国际经验表明，汇率升值过程和房地产价格上涨过程有紧密联系，而房地产价格的顶点通常出现在汇率见顶之后，那么也许我们可以把汇率作为房价和地价的先行指标来看。由于有管制的人民币升值为预期本币升值带来了充分的时间和空间，因此可以认为，如果没有特别的政策变化，目前中国房地产仍处在一个较长的景气上升周期中。
地价和房价的相互关系
地价和房价在资产价格膨胀阶段共同上涨，而土地作为房地产投资价值的核心载体，在上涨期间，地价涨速总是会超过房价的涨速。较长的开发周期、过高的地价和前期土地囤积在房价下跌时将成为开发商的最大负累。
作为上游生产资料，土地价格的变动表明了开发商对未来房价上涨的预期，而开发商的预期不可能完全理性，很难避免宏观经济和市场波动带来的影响。我们查询相关数据后发现，各国房价和地价见顶时间并无明显先后分别。以泰国和韩国为例，泰国的地价早于房价见顶约一年时间，韩国则是地价晚于房价见顶约9个月。
高端和中心城市地产更具吸引力
我们在对比国际经验中还可以看到另一个普遍现象，那就是高端地产和中心城市地产在整个过程中表现出来了上涨过程中的爆发性和下跌过程中的抗跌性。我们认为，高端地产主要是由于其资源的稀缺性，中心城市在较长时间内具有人口和经济资源流向的支持，需求基础坚实。
这点在香港的最近一轮房地产景气周期中表现的相当显著。
小结：
1.国际经验表明，汇率升值过程和房地产价格上涨过程有紧密联系，而房地产价格的顶点则多出现在汇率见顶之后，那么也许我们可以把汇率作为房价和地价的先行指标来看。由于人民币汇率升值充分的时间和空间，因此可以认为，如果没有特别的政策变化，目前中国房地产仍处在一个较长的景气上升周期中。
2.作为上游生产资料，土地价格的变动表明了开发商对未来房价上涨的预期，而开发商的预期不可能完全理性，很难避免市场波动带来的影响。各国房价和地价见顶时间并无明显先后差异。
3.高端地产和中心城市地产在整个过程中表现出上涨过程中的爆发性和下跌过程中的抗跌性。主要原因包括：高端地产的资源稀缺性，中心城市作为较长时间内人口和经济资源流向中心，需求基础坚实。
调控困境，政策何去何从
在不发生大的政策面调整的情况下，房地产和股票资产价格将延续其自我加强的天性而使得泡沫膨胀以至于最后的崩溃，制定宏观调控政策的目标则是在泡沫产生过程中，适时控制其膨胀速度，或提早刺破刚生成的泡沫，以避免泡沫崩溃时对经济产生的破坏性影响。
然而房地产调控政策能否在增长和稳定之间取得平衡，是值得疑问的，尤其是在之前三年多的调控历程具有明显反作用的先例下。由于中国土地供应市场完全由政府垄断，在这种规则制定者和游戏玩家同为一体的前提下，很难找到政府利益和房价调控之间的制衡点，出台严厉调控措施的内生动力不足，同时，中央和地方政府的政策博弈也会长期存在。
我们认为可能对房地产市场产生影响的政策调控包括以下几个方面：
开征物业税
在西方发达国家开征物业税是比较通行的做法，而且物业税也已成为地方政府的主要财政收入，和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大税种。物业税的开征将大幅提高物业持有成本，对于缓解市场供给矛盾将起到直接的作用。
中国房地产市场的特色之一是其作为发展中国家，却拥有超高的住宅私有化率。住房租赁法律体制不健全，以及大量的投资性购房集中在少数富人手里是私有化率高的主要原因。房价的上涨进一步加剧了财富的转移过程，使得社会财富分配不均的问题愈加严重。
正是由于过高的私有化率和财富分布不均，我们认为开征合理税率的物业税是当前控制房地产市场泡沫的最有针对性和最有效手段。当前物业税推出进度显得相当缓慢，除了技术原因外，更重要的是取决于国家对于社会各阶层的利益协调的决心。
大幅加息
我们在上文分析了目前实际利率走低的现象，低实际利率使得资产价格膨胀，只有大幅升息才可能对地产市场产生影响，使投资市场的货币流入储蓄市场。但是，由于中国中低端制造业占比较高，如果国内利率大幅提升，资金成本提高，同时也加大人民币升值的压力，将使得制造业受到更大打击，因此中国大幅加息的可能性并不大。
提高保障性用房供应量
中国房地产市场极度缺乏住房保障体系，加大政策性用房，特别是廉租房的供应，对于缓解快速城市化过程中的巨大的市场化需求，调节社会矛盾将起到重要作用。国家近期逐步提高了对廉租房制度的重视，但受制于财政资金和土地供给，各地保障性用房的供应面很小，难以影响到商品房市场的走向。
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