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下周一什么股涨停？股票吧精选机构金股
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来源： 作者： 发布时间：2007-09-14
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从各大城市的十一五住宅发展规划中看，保障性住房的总供给量在全部增量供给中占10-17%之间，在存量中占比则更微不足道。
未来中央政府将把调控重点转向政策保障用房的供给，从商品房市场和住房保障体系两方面解决市场问题，8月份国务院出台《解决城市低收入家庭住房困难问题的意见》，重点强调了保障性住房的供给，包括土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。并提出2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭的目标。
提高政策保障住房的供给是保持房地产市场和社会稳定的关键环节，是解决目前中国房地产市场供给结构畸形的重要举措。但是这个政策需要时间和较大的地方政府财力来保障实施，短期效果有限。
增加土地和住宅供给
由于耕地红线的存在，增加土地供给主要方式是促进存量土地的开发，加大对闲置土地的利用。增加住宅有效供应主要方式是严格执行70/90政策，增加中小套型房屋数量的供给，以满足公众更广大的居住需求。国家发改委数据显示，2007年1-7月，在批准的预售商品住房供应中，90平方米(含)以下的住房套数占比由2006年的34.39%，提高到今年1-7月的39.26%；面积占比由21.16%提高到24.88%。虽然小幅上升，但显然远远没有达到当初的政策目标，进一步贯彻90/70政策应该是未来地产政府政策执行方面的重点之一。
另外，提高二手房交易市场的活跃程度应该是增加有效供给的可行方式，合适的政策是适当降低交易税率、提高持有环节税费
收紧银行贷款
2007年下半年，央行收缩信贷信号明确，包括对住房消费贷款的收紧和对开发贷款的收紧两部分，近期深圳各大银行已经纷纷收紧信用度较低的一手房贷款和二手房按揭贷款。提高首付比例至40-50%的传言也甚嚣尘上。我们倾向于认为国家不会一刀切形式地提高首付比例，因为这种做法对自住需求的影响大于对投资需求的影响；而是针对性地根据各地情况对第二套以上的住房提高首付款比例，或缩短贷款期限。按揭贷款政策的调整可以降低购房者支付能力，从而一定程度上遏制投资需求。
收紧银行贷款主要目的是保护银行金融体系的安全，中国居民储蓄率很高，商业银行贷款中房地产类贷款比重较低，2006年对地产行业的开发贷款和消费信贷合计占比16%，远远低于美国等发达国家的30%以上的房地产贷款占比。如果进一步收紧信贷，银行在地产泡沫破灭时的风险将更小。银行体系较高的安全性将减少房地产泡沫破灭时的恐慌性抛售风险，从而限制房价下跌幅度。
预售资金监管
预售资金监管的目的主要是防止烂尾楼的出现，并保障银行资金安全。预售资金监管对高涨的房价难以产生直接抑制作用，由于资金成本提高会影响住宅供给，可能进一步加剧供求关系的紧张。
严格征收房地产转让所得税
当前大多数地区执行的按总额一定比例征收的二手房转让所得税和土地增值税，事实上把增值税和所得税与营业税等交易环节税收混淆，在上升市场中高交易税率可以轻易地被转嫁到下家身上，起不到控制房价上涨的目的。严格地按税法规定执行二手房转让所得税和土地增值税，可以降低资本利得预期，缓解投机盛行的现状。
小结：
1.中国银行体系对地产市场泡沫破灭的抗风险能力较强。由于中国居民的高储蓄率，以及银行贷款中地产贷款占比偏小，使得银行体系对地产泡沫破灭会有较好的抵抗力。在房地产泡沫过程中，银行系统的安全性得到保障可以限制房地产恐慌性抛售带来的房价暴跌风险，收窄泡沫破灭时的房价跌幅。
2.政策调控的方向和效果不确定性大。适当的调控政策有望促使房价软着陆，我们认为对于目前的中国房地产持有现状，降低房价最有效的政策应该是开征较高税率的物业税。
但从目前政策出台现状看，物业税前景混沌，政府对于推出强有力的控制流动性的政策又相当谨慎；调控房价和增加保障住房的行政性政策执行难度大，效果不佳。随着房价涨幅渐渐失控，未来的几个月可能再次出现一波调控政策高峰，但政策的方向和效果都有较大的不确定性。
3.如果缺乏严厉有效的政策，房地产市场必然将按照经济规律继续走下去，完成泡沫从膨胀到破灭的过程。
从国际比较看地产股在资产泡沫期的表现
房地产市场和股票市场作为两大最重要的投资品市场，在流动性充裕的时代显示出共荣共生的作用，而非跷跷板式的此消彼长。
地产股在本币升值背景下表现的阶段性
人民币升值是目前中国房地产市场和地产股上涨的主要推动力，我们从具有典型升值周期的日本市场来看，在1985 -1988年的日元升值过程中，日本的房地产股和日经指数之间呈现分阶段的走势相关性。第一阶段(1985.9-1987.4)房地产板块阶段涨幅是日经指数涨幅的2倍；第二阶段(1987.4-1987.12)，地产板块大幅回落，经历了近8个月的调整期；第三阶段(1988.1-1989.11)，地产板块与大盘同步上涨；第四阶段(1989.12-1992.7)，房地产泡沫破灭，地产板块大幅下跌，调整深度大于指数跌幅。
自2005年7月人民币汇改以来到2007年9月10日的2年多时间里，万得房地产指数涨幅高于沪深300指数涨幅55%，强势特征表露无遗。
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