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下周一什么股涨停？股票吧精选机构金股
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来源： 作者： 发布时间：2007-09-14
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从市盈率角度看地产板块当前估值在板块指数处于高位时，估值水平同样处于高位，以泰国股市为例，1993年12月，SET地产指数市盈率达到55倍，是当时SET指数市盈率的2.1倍。
目前中国房地产板块的估值已经达到相对高位，和沪深300指数相比，07年预测市盈率高出52%。考虑较高的成长性因素后，2008年预测市盈率仍然比沪深300指数平均市盈率高了25%。
整体来看地产板块估值已处于高位，横向比较短期上升动能不足。但是，中银国际跟踪的主要地产公司预测08年市盈率仍然处于市场平均水平线上，重点公司在业绩推动下仍有上升空间。8月下旬以来地产板块蓝筹股领先大盘进行调整，一定程度上释放了较高估值的压力。
地产板块的估值方法
1.每股净资产值方式现阶段对地产板块的估值不可能绕开流动性充裕的大环境。房地产价格快速上涨，利润率加速上升，资产重估概念成为地产股的投资主线，而整体上市带来的爆发性增长也使得地产股的上涨具有坚实的基本面支撑，从而促进估值水涨船高。
估值的上扬促进了地产股资本市场融资的活跃，也进一步推动了房地产开发商的拿地热情和地价上涨，融资难度增加使得市场集中度逐步提高。
土地储备的多少和其重估价值一直是市场对地产商的重要估值指标。目前大部分开发商的定价比每股净资产值出现了较大的溢价，重点公司溢价幅度超过100%。事实上，静态每股净资产的计算由于以下原因会存在低估现象：
i.贴现率下降，由于流动性充裕，资金成本下降，投资者风险承受能力提高。
ii.预期销售价格上涨高于模型假设。
以万科为例，我们做了贴现率、预期售价平均涨幅(2007-2012年)变动对每股净资产的敏感性分析。每股净资产值(NAV)对预期价格变动幅度相当敏感。
2.市盈率和PEG方式
每股净资产估值方式把地产开发商看成资产类的公司，并关注于他们手中土地资源的价值，市盈率的方式则将地产开发商看作生产类公司，关注于公司的盈利能力和成长性。由于中国房地产市场处在快速发展阶段，有持续的市场容量增长空间，另外，行业整合的动力也使得龙头企业具有良好的发展潜力。因此更为直观的市盈率法成为当前市场环境下更受欢迎的估值方式。由于业绩预期增长率各不相同，市场更倾向于采用PEG方式来对地产股进行估值，以反映不同成长性的地产企业之间的估值差异。
小结
1.从国际经验来看，房地产股处于资产泡沫时代房地产和股市的双重资产价值重估的核心区域，估值水平必将水涨船高。
2.市场对地产板块的强烈热情可能使得房地产板块在整个周期中呈现明显的阶段性，波动幅度大于大市。
3.和静态的每股净资产估值法相比，市盈率法更为直观，也更能反映当前中国处在持续规模扩张和行业整合期的市场环境。由于业绩预期增长率各不相同，市场更倾向于采用PEG方式来对地产股进行估值，以反映不同成长性的地产企业之间的估值差异。
房地产板块上升动力十足
房价上涨推动一线蓝筹为代表的地产股业绩超预期增长
今年以来，全国范围的房价快速上涨非常明显。以地产业务全国性分布最好的万科为例，2007年前6个月的销售均价同比上涨了24%。
快速上涨的房价使得地产开发商的盈利增长幅度远远超过之前业内预期，对于平均毛利率落在35-40%之间的大部分房地产公司来说房价上涨带来的业绩增长也抵消了全额征收土地增值税带来的负面影响。在土地和建安成本不变，费用率不变的条件下，净利润的上涨幅度远远超过房价涨幅。
以一家2006年毛利率为35%的开发商为例，按照预增1%方式缴纳土地增值税时，净利润率约为13.9%，2007年如果房价增长10%，那么考虑土地增值税的全额清算后，净利润的增长率仍将达到28%。
地产板块高估值吸引优质资源涌入
较高的业绩增长预期使地产板块拥有高于市场平均的估值水平。高估值水平也吸引着优质资源源源不断地进入资本市场。1.一线蓝筹公司的行业整合效应中国地产市场已经开始告别高度分散化的时代，逐步进入诸侯争霸时期。
i.土地供应紧缩和地价的快速上涨。开发商对基础资料土地的争夺日益激烈，资金实力不够的企业在首轮竞争中便会被淘汰；
ii.信贷紧缩，融资成本提高。小企业开发贷款难度增加，上市公司通过低成本融资成为行业佼佼者；
iii.随着消费心态成熟，品牌门槛提高，在较为成熟的市场，同区域楼盘出现明显的品牌溢价，品牌开发商拥有更为良好的发展环境。
地产上市公司良好的资本市场融资能力使得他们在资金密集的地产行业占据了优越的竞争地位。优质资源，包括土地、人才、资本纷纷向上游的、大型的企业集中，而又以蓝筹上市公司和央企为代表。万科、富力、保利等大型蓝筹公司近年来土地储备的快速提升和市场份额的迅速扩大反映了市场资源集中化的加快。
2.地产是最活跃的资产注入和整体上市板块之一
在资金密集度增强，银行贷款融资渠道倒逼，以及全流通和股权激励制度等制度变革，估值吸引力大幅增强的背景下，隐性地产大鳄纷纷通过资产注入、整体上市、H股回归等方式浮出水面，其主体包括民营地产企业、国有企业、海外上市公司等。
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